/Innerstädtische Bestandsimmobilien scheinen der Renner der Saison zu sein?
Karl-Heinz Krück: Sie sind trotz heftig gestiegener Preise immer noch da und dort relativ günstig zu haben. Sogar in gefragter Lage und mit reizvollem Flair. Doch der Charme des Alten hat nicht selten seine Tücken. Sein wahrer Zustand versteckt sich hinter zugekleisterten Wänden, dicken Putzschichten und in maroder Haustechnik. Da hilft ein bisschen Farbe nicht spürbar weiter. Und was viel schlimmer ist: Das vermeintliche Schnäppchen entpuppt sich im Handumdrehen als Fass ohne Boden.
Was können Sie als sachverständiger Experte da tun?
Karl-Heinz Krück: Den potenziellen Erwerbern rechtzeitig zur Seite stehen. Wenn sie heute ein Haus kaufen, sollten sie ihre Entscheidung nicht nur vom Preis abhängig machen. Mindestens genauso wichtig ist die realistische Bewertung der Substanz und der Perspektiven eines Objekts. Eine solche Einschätzung rückt zum einen das Preis-Leistungs-Verhältnis ins richtige Licht und gibt zudem eine exakte Übersicht über mögliche Folgekosten für Umbau, Sanierung sowie spätere Energiebelastung. Angesichts des großen Bedarfs haben wir ein Programm aufgelegt, das Kauf und Sanierung einer gebrauchten immobilie zu einem risikofreien Vergnügen macht – mit detaillierter Leistungsbeschreibung und exakter Abrechnung zum vereinbarten Festpreis, Vermittlung geeigneter Fachbetriebe, Bauleitung und Bauüberwachung mit verbindlichem Übergabetermin.
Das kriegen Immobilienerwerber alleine nicht auf die Reihe?
Karl-Heinz Krück: Ich kenne den Markt in Düsseldorf und im Rheinland seit mehr als 40 Jahren aus dem Effeff – als Privatmann und Laie haben sie keine Chance. Welcher Bauherr weiß denn, was eine „Perimeterdämmung“ ist und wie sie fachgerecht ausgeführt werden muss? Bei den oft maroden Anschlüssen der Medien ans Haus wird es noch komplizierter.
Die Erfahrung lehrt, dass auch nicht jeder Architekt diese komplexe Materie beherrscht. Wir hatten den Fall einer schönen alten Düsseldorfer Villa, deren Sanierung mit einem befreundeten Architekten begann, zwei Jahre später auf unseren Rat hin aber mit einem sofortigen Baustopp unterbrochen wurde: Die Baupläne stimmten nicht, es gab nicht mal die nötigen Unterlagen zur Statik des Gebäudes.
Ein gerichtsfestes Objektgutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Werts und eines realistischen Sanierungsbedarfs kann nur ein erfahrener Sachverständiger liefern. Wir unterstützen unsere Auftraggeber außerdem bei Kaufpreisverhandlungen beziehungsweise Nachverhandlungen.
Branchenunkundig kommen Hausbesitzer auch kaum an geeignete Handwerksbetriebe und realistische Preiskalkulationen heran. Die guten Firmen haben bis übers Dach zu tun, die anderen zu engagieren ist rausgeschmissenes Geld.
Wir sind keine Preisdrücker, bringen aber sowohl erfahrene Bauleiter mit als auch versierte Handwerker, die ihr Fach wirklich verstehen und ihr Geld wert sind.
Ein großes Thema ist die energetische Sanierung, oder?
Karl-Heinz Krück: Drei Viertel aller Häuser und Wohnungen in Deutschland wurden vor 1984 gebaut. im Rheinland steht viel aus den 50er-Jahren. Entsprechend antiquiert ist der energetische Zustand. Unsanierte Bestandsobjekte benötigen meist dreimal so viel Energie wie Neubauten.
Natürlich liegen hier die größten Chancen zur dauerhaften Wertsteigerung mit entsprechenden Mieterlösen. Einerseits gibt es dafür gesetzliche Vorgaben, andererseits eine Vielzahl möglicher Maßnahmen.
Es geht längst nicht mehr nur darum, den Wärmeverlust durch intensive Dämmung des Gebäudes zu reduzieren. Oder einfach neue Fenster einzusetzen – welche bitteschön? Woher soll der Auftraggeber wissen, welche KfW-Förderprogramme für sein Objekt infrage kommen oder dass Nordrhein-Westfalen im Zuge eines befristeten Sonderprogramms für nachhaltiges Bauen gerade Zuschüsse für den Einbau von Holzfenstern gewährt? Wir reden hier nicht von Kleingeld. Bei kluger Nutzung auch der aktuellen Programme der Stadt lassen sich immerhin um die 20.000 Euro Fördermittel beschaffen.
Weshalb reichen Fassadendämmung und neue Fenster oft nicht aus?
Karl-Heinz Krück: Wenn das so ist – Glückwunsch! Bei den meisten älteren Objekten ist weit mehr nötig, um am Ende den Mietern einen Energiepass vorlegen zu können, der mindestens die Hälfte bis zwei Drittel des Energiebedarfs eines Neubaus nachweisen kann. In der Regel ist das mit der Gebäudedämmung allein nicht zu haben. Oft erweist es sich als günstiger, die gesamte Heiz- und Energietechnik von Grund auf zu erneuern, beispielsweise auch alle Warmwasserleitungen zu dämmen. Prüfung von Undichtigkeiten, entsprechende Berechnungen des Energie- und Wärmebedarfs, eine umfassende Wirtschaftlichkeitsprüfung, Berechnung von Kosten und Amortisationszeiten bis zur Ausstellung des Energiepasses gehören zu unseren Leistungen.
Und dann klappt das mit der besseren Vermietung?
Karl-Heinz Krück: Wir haben ein bis dato unvermietbares, weil arg lädiertes Mehrfamilienhaus top saniert, das wurde zur Freude des Eigentümers auf der Stelle für fast 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat vermietet. Kalt.