Hausbau-Kosten: Was kostet ein Haus wirklich?

Wer ein Haus bauen möchte, sollte sich frühzeitig Gedanken um die Kosten machen. Das Fundament jedes Eigenheims ist eine solide Finanz- und Kostenaufstellung: Welche Hausbau-Kosten am Ende anfallen, bis die eigenen vier Wände bezogen werden können, hängt von vielen Faktoren ab. Wir helfen Ihnen beim Rechnen!

Schlüsselfertig ist nicht gleich schlüsselfertig

Haushersteller werben gerne mit Komplettangeboten. „Schlüsselfertig“ lautet dann eines der beliebten Versprechen, und tatsächlich bekommen hier Bauwillige in vielen Fällen ein Haus zum Fixpreis, bei dem sie buchstäblich mit dem Möbelwagen vorfahren und einziehen können. In vielen Fällen aber auch nicht. Der Teufel steckt nämlich im Detail, sprich in  der Baubeschreibung. Und da „schlüsselfertig“ schließlich kein geschützter Begriff ist, kann sich dahinter alles Mögliche verbergen. So zum Beispiel auch ein Haus ohne Fenster und Türen, ohne Tapeten, ohne Dachrinnen oder ohne Bodenbeläge. Ein genaues Studium des Bauleistungsverzeichnisses schafft übrigens Klarheit.

Doch selbst wer für eine vereinbarte Endsumme X ein tatsächlich bezugsfertiges Haus bestellt, sowohl voll ausgebaut als auch inklusive Bodenplatte oder Keller, sollte für sein benötigtes Gesamtbudget für den eigentlichen Hausbau noch eine Position Y hinzuplanen. Größenordnung: circa 20-25 Prozent des Kaufpreises. Sie setzt sich zusammen aus Honoraren, Gebühren, Policen, Vorbereitungsarbeiten einerseits und Extras wie Garage, Zaun und Gartenanlage andererseits. Nicht zu vergessen: ein Sicherheitspuffer für Unvorhergesehenes.

1. Nebenkosten für den Hausbau

Eintragungen ins Grundbuch, Genehmigen, Vermessen, Erschließen, Versichern – solche Baunebenkosten wirken einzeln oft klein. Aber auch sie gehören zu den anfallenden Kosten beim Hausbau und läppern sich, wie man sagt, schnell zu fünfstelligen Summen.

Für eine Baugenehmigung stellen die Bundesländer zwischen 0,2 und 0,7 Prozent der Bausumme in Rechnung. Kalkulationsgrundlage sind die gesamten Kosten beim Hausbau. Zusätzliche Genehmigungen (und Amtskosten) können fällig werden etwa für Baumfällungen, Grundstückszufahrt oder für technische Anlagen wie Wärmepumpen.
Für unser Beispielhaus setzen wir einen Mittelwert von 1.500 Euro an.

Jedes Gebäude muss amtlich eingemessen werden. Das Katasteramt und der beauftragte Vermessungsingenieur verlangen dafür insgesamt circa 2.500 Euro.

Auch die Statik will das Bauamt geprüft wissen, wofür gewöhnlich ein amtlich bestellter  Prüfstatiker zu Bleistift und Taschenrechner greift und 1.500-2500 Euro Honorar aufruft.
In unserem Beispiel gehen wir von einem Fertighaus aus, bei dem die Statik im Preis inbegriffen ist. Kostenansatz also: 0 Euro.

Ebenso sparen wir uns ein Bodengutachten, das bei Verdacht von Altlasten oder Kriegsbomben fällig würde, sowie Abrisskosten für Bestands-Immobilien.
Es bleibt beim Hinweis, dass in seltenen Fällen beide Positionen mit mehreren tausend Euro zu Buche schlagen können.

Kosten für die Erschließung des Grundstücks

Die Erschließung des Grundstücks: Kompliziert! Denn hier ist zu unterscheiden zwischen der technischen und verkehrsmäßigen Erschließung. Die technischen Kosten umfassen dabei den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze.
Dazu gehören Elektrizität, Gas, die öffentliche Wasserversorgung und der Anschluss an die Kanalisation. Die verkehrsmäßige Erschließung durch die Gemeinde umfasst den Straßenbau, Gehwege, Beleuchtung, öffentliche Grünflächen, Kinderspielplätze. Mit Glück ist der eigene Bauplatz aber von weiteren Erschließungskosten befreit.
Fragen Sie die Gemeinde!

Auf alle Fälle sollten Sie einen Betrag zwischen 15.000 und 20.000 Euro in Ihre Budget-Planung einstellen.

Handwerker auf der Baustelle benötigen Baustrom und Wasser. Bauen Sie im Sommer, fällt hierfür lediglich ein dreistelliger Betrag an. Im Winter allerdings, wenn Beleuchtung und sogar Bauheizung benötigt werden, steigen die Energiekosten schnell in vierstellige Höhen.

Sparen sollten Sie nicht an der Bauversicherung. Eine Bauherrenhaftpflicht
kosten im Schnitt lediglich ein Tausendstel der Bausumme. In unserem Beispiel also circa 300 Euro. Ebenso die Bauleistungsversicherung: ein Tausendstel. Damit sind sie bei Unfällen und Sachschäden an ihrem Neubau gut abgesichert.

Bleibt als letztes Risiko noch das Thema Baumängel. Ein Gutachter für die Bauabnahme erspart späteren Ärger und bringt den Bauherren auf Augenhöhe mit dem Hausbau-Unternehmen. Der TÜV oder der Bauherrenschutzbund helfen bei der Suche nach einem solchen Fachbeistand. Kosten: circa 1.500 Euro.

Fazit

Getreu dem alten Motto „erstens wird es deutlich teurer und zweitens als man denkt“ summieren sich die Nebenkosten unseres Beispiels auf knapp 24.000 Euro – also etwa 9 Prozent der gesamten (Netto-)Kosten beim Hausbau für das gewählte Haus.

So haben wir gerechnet:

Laut statistischem Bundesamt kostete ein Einfamilienhaus in Deutschland 2019 im Durchschnitt 1.866 Euro pro Quadratmeter. Für ein 140-Quadratmeter-Haus rechnet man also mit rund 262.000 Euro. Bei den Kosten für Garage, Gartenanlage und Erdaushub für die Bodenplatte haben wir Mittelwerte angesetzt, die natürlich je nach Bodenbeschaffenheit und Ansprüchen an die Ausführung auch deutlich variieren können. (Quellen: vergleich.de, Gesellschaft für Verbraucherinformationen, massivhaus.de)

Die Nebenkosten unterscheiden sich regional, wir haben Mittelwerte genommen. Baugenehmigungen etwa kosten je nach Bundesland zwischen 0,2 und 0,7 % der Bausumme. Wir haben 0,5 % angesetzt. Oder Baustrom und -wasser: Im Sommer sind unsere 750 Euro Durchschnittskosten eine realistische Größe. Im Winter, wenn die Baustelle beheizt und beleuchtet wird, sollten Sie mit höheren Kosten rechnen. Dann kann diese Position auch 2.500 Euro betragen.

Wichtig: In die Berechnung der gesamten Kosten, die beim Hausbau anfallen, fließt selbstverständlich auch noch das Grundstück ein. Die Kosten – ob auf dem Land oder im Speckgürtel – sind dermaßen unterschiedlich, dass ein Mittelwert realistischer Weise keinen Sinn machen würde. Auf der anderen Seite ist es durch Eigenleistung möglich, die Kosten für den Hausbau deutlich zu senken. Beachten Sie auch, dass eine Reige der entsehenden Kosten beim Hausbau steuerlich geltend gemacht werden können.

2. Extras: Kosten für Garten, Aushub, Garage, Keller und Co.

Aushub: Auch wer auf Bodenplatte baut, muss dafür ein Loch graben (lassen). Nicht so tief wie bei einem Keller, aber das Fundament gehört unter die Erde. 25-50 Kubikmeter Boden werden ausgehoben und abtransportiert. Dafür rechnet man mit 10 bis 100 Euro Aushubkosten pro Kubikmeter – je nach Bodenart. Je schwerer und felsiger der Untergrund, umso höher der Preis. Hinzu kommen die Kosten für Abtransport und Deponie. 2.000 Euro, wie im Beispiel angesetzt, sind eher defensiv geschätzt.

Neben das Haus für die Bewohner soll in der Regel noch ein Haus fürs Auto gestellt werden. Die Garage kann, ähnlich wie der fahrbare Untersatz selbst, von klein über
Mittelklasse bis Luxusmarke ausfallen. Massiv gebaut und gedämmt – als zusätzliches Zuhause für Rasenmäher, Schubkarre & Co. – oder als offene Carport-Variante. Rechnen Sie für eine abgeschlossene Garage mit 8.000 bis 15.000 Euro. Architektonisch und preislich ist die optimale Lösung sicherlich, die Garage direkt vom Haushersteller als Teil des Gesamtbauwerks planen und errichten zu lassen. Günstiger wären Fertiggaragen und Carports, die als Bausatz schon unter 1.000 Euro zu haben sind.

Nicht zu vergessen die „grünen Nebenkosten“: Einen Garten neu anlegen zu lassen, kostet zwischen 40 und 100 Euro pro Quadratmeter. Bei den heute üblichen Parzellen kann man von circa 300 m2 Gartenfläche ausgehen. Mithin von Kosten zwischen 12.000 und 30.000 Euro. Wir gehen es hier sparsam an, verzichten auf opulente Gehölze, setzen auf günstige Jungpflanzen und ein Quantum Eigeninitiative der Gartenbesitzer in spe. Dennoch sollte in unserem Rechenbeispiel für einen Wege-, Terrassen- und Gartenbau-Betrieb ein Betrag von 16.000 Euro beiseite gelegt werden.

Schließlich noch eine Glaubensfrage: Brauchen wir einen Keller? Viele Neubauten werden heute ohne Keller realisiert. So haben wir auch als günstigere Variante kalkuliert: auf der Bodenplatte. Wer auf einen Keller Wert legt, sollte laut Institut für Bauforschung mit Zusatzkosten von 24.300 Euro rechnen. In diesem Durchschnittswert ist der dann nötige tiefere Aushub ebenso bedacht wie zusätzliche Material- und Baukosten im Vergleich zu einer Bodenplatte. Das Grundstück gehört eigentlich nicht zu den Baukosten. Im Budget
berücksichtigt werden muss es am Ende gleichwohl.

3. Kosten Grund und Boden

Einerseits sind Hauskredite so billig wie nie – andererseits gehen die Preise für Bauland durch die Decke. In Berlin kostete der Quadratmeter aktuell im Durchschnitt knapp 1.700 Euro, in Hamburg 1.300 Euro. Vor Metropolenpreisen, die in dieser Größenordnung auch in München, Frankfurt oder Stuttgart aufgerufen werden, müssen private Häuslebauer zwangsläufig kapitulieren.

Andererseits signalisiert die Deutschlandkarte des Statistischen Bundesamts (rechts), dass es außerhalb der Boomstädte auch noch bezahlbaren Grund und Boden gibt. 185 Euro kostete ein Quadratmeter Bauland vor einem Jahr bundesweit im Durchschnitt, echte Schnäppchen kann man aber noch in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 43 bis 53 Euro machen.

Tatsächlich gibt es allerdings – je nach Gemeinde und Lage – eine große Schwankungsbreite: Was der Quadratmeter Bauland in bestimmten Städten, Stadtteilen oder -vierteln kostet, darüber liefert der Bodenrichtwert relativ genaue Auskünfte. Über Bodenrichtwerte kann man sich bei  www.bodenrichtwerteboris.de online informieren – oder vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Auskunft verlangen.

Laufende Kosten für ein Haus

Hauseigentümer zahlen zwar keine Miete (mehr). Doch das bewohnte Eigenheim kostet neben Zins und Tilgung natürlich auch regelmäßig Geld. Die monatliche Rate und die laufenden Kosten pro Monat sind keineswegs Peanuts. Weil Finanzierungspläne von Hausbauern und -käufern oft auf Kante genäht sind, sollte man sich rechtzeitig und realistisch informieren, welche Rechnungen man für Haus und Hof nach dem Einzug „nebenbei“ noch regelmäßig zu begleichen hat. Hier gibt’s eine Übersicht.