Grundstück gesucht: Fünf Wege zum Traumgrundstück

Grundstück dringend gesucht! Doch woher nehmen? Die meisten beginnen die Grundstückssuche auf Immobilienportalen und bei Maklern. Das ist der gängige Ansatz. Doch es gibt noch eine ganze Reihe anderer Wege und Umwege. Versuchen Sie es doch mal bei Ihrem Bürgermeister. Beim Pfarrer. Beim Amtsgericht. Oder bei einem Hausanbieter. Im Folgenden zeigen wir, welche Möglichkeiten Sie nutzen können, um das perfekte Grundstück zu finden.

1. Bürgermeisterrabatt und Gemeindeland: Biete Bauplatz – suche Neubürger

Boden ist knapp und nicht vermehrbar. Unter den Folgen dieses Naturgesetzes leiden heute viele Menschen, die einen Bauplatz für ihr künftiges Eigenheim suchen. Wer schon eine Weile nach dem passenden Grundstück gesucht hat, sollte wirklich alle Register ziehen. Eines der erfolgversprechendsten heißt „Frag Deinen Bürgermeister!“ Oder die Bürgermeister möglichst vieler in Frage kommender Gemeinden. Denn die wollen sich gar nicht selten von Bauland trennen, einerseits, um ihren Haushalt zu sanieren, andererseits, um neue Bewohner zu gewinnen.

Rabatt beim Grundstückserwerb

Darum bieten viele Städte und Gemeinden gerade jungen Familien mit Kindern durch vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise einen Anreiz, sich dort häuslich niederzulassen. Zuweilen verfolgen Gemeinden auch ein Modell namens „Bürgermeisterrabatt“. Das Ziel: Einheimische werden in der Kommune gehalten, indem sie einen erheblichen Rabatt beim Grundstückserwerb erhalten.

Häufig kommt dieses Privileg Familien mit Kindern oder Bürgern zugute, die sich ehrenamtlich engagieren. Die Bedingungen unterscheiden sich von Ort zu Ort. Üblich ist vielerorts auch eine Prüfung der langfristigen Absichten der Baufamilie. Wer glaubhaft machen kann, dass er nicht nur ein Grundstück sucht, sondern tatsächlich und dauerhaft seinen Lebensmittelpunkt an den neuen Ort verlegen und so Teil der Gemeinde werden will, erhält eher den Zuschlag für das gewünschte Stück Land. So wollen Gemeinden verhindern, dass Neubauten als Mietobjekte genutzt werden, deren Bewohner häufig wechseln und so keinen nachhaltigen Beitrag zum Gemeinwohl leisten.

Auskunft über solche Anreizmodelle erhält man auch im Liegenschafsamt der Gemeinde, oder man forscht zunächst in einer Online-Grundstücksbörse nach, wo manche Kommunen ihren freien Baugrund ebenfalls präsentieren. Extra-Bonus: Häufig bieten Gemeinden zusätzlich zum Baugrundstück für Neubürger auch finanzielle Bauförderung mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen. Von ihr profitieren in der Regel kinderreiche und einkommensschwache Familien.

Wenn Bauen Pflicht wird

Wer von der Gemeinde ein Grundstück erwirbt, sollte das Kleingedruckte genau lesen. Denn oft ist darin eine Bebauungsverpflichtung enthalten: Die Kommune verlangt, dass der Grund innerhalb einer festgelegten Frist bebaut wird. So soll nicht nur der Spekulation ein Riegel vorgeschoben, sondern auch dafür gesorgt werden, dass hässliche Baulücken zügig verschwinden. Verstreicht die Bebauungsfrist hingegen, ohne dass der Inhaber baut, kann die Gemeinde das Grundstück zum unverzinsten Kaufpreis zurückfordern.

2. Grundstück finden über einen Bauträger oder Haushersteller: Haus und Land aus einer Hand

In Zeiten knappen Grund und Bodens haben die Großen oft bessere Karten als die Kleinen: Sie können sich Grundstücke sichern, die für den kleinen Einzel-Bauherren unerschwinglich und auch viel zu riesig wären. Klassische Bauträger, aber auch immer mehr namhafte Anbieter von Einfamilienhäusern erschließen solche Mega-Areale und verkaufen anschließend die Parzellen an Bauinteressenten. Einzige Bedingung: Sie müssen mit einem Haus des jeweiligen Verkäufers bebaut werden.

Grundstück gesucht in bester Lage

Klingst zunächst nach Zwangsehe – hat aber zwei unabweisbare Vorteile:

1. Häufig liegen die Grundstücke extrem stadtnah in Gegenden, nach denen sich andere Eigenheimbauer die Finger lecken würden.
2. Dank großer Stückzahlen können die Häuser günstiger gebaut werden – am Ende profitieren Käufer sowohl bei Grund und Boden als auch bei der Immobilie von Kosteneinsparungen. Sorgen um allzu schnöde Uniformität muss sich aber niemand machen: Der Serienbau erlaubt den einzelnen Besitzern große Flexibilität bei der Raumaufteilung und Innenausstattung, was jedem Haus seinen individuellen Charakter garantiert. Oftmals steht die gesamte Palette an Modellen und Ausstattungsvarianten des jeweiligen Anbieters zur Wahl. Grenzen setzt dann lediglich der örtliche Bebauungsplan …aber das wäre bei jedem anderen Baugrundstück auch der Fall. Für Menschen, die in Ballungsräumen mit ihren angespannten Grundstücksmärkten nach einem Bauplatz suchen, kann dies der Königsweg zu ihrem Haustraum sein! Was Käufer dabei wissen müssen: Man ist nicht selbst Bauherr, sondern lediglich der Erwerber. Man erwirbt das Grundstück samt Eigenheim (oder auch Reihenhaus oder Doppelhaushälfte) erst, wenn der Bau vollendet ist – in der Regel zu einem vorher vereinbarten Festpreis.

Was spricht dafür…

Der Kauf vom Bauträger beziehungsweise Haushersteller entlastet den Käufer von den Aufgaben und Routinen eines Bauherrn. Das erspart ihm viele Wege auf die Baustelle, Diskussionen mit Handwerkern und verschafft während des Baues persönliche Freiräume.

Der Erwerber kann damit auch nicht in Haftung genommen werden für die Pflichten eines Bauherrn.

In der Regel wird bei Vertragsabschluss ein Kaufvertrag vereinbart, der für den Bauträger verbindlich ist und dem Erwerber Planungssicherheit gibt.

…und was dagegen:

Beim Kauf vom klassischen Bauträger stehen oft nur bereits geplante und entworfene Hausmodelle zur Wahl. Großen Einfluss auf den Entwurf ihres künftigen Hauses haben Erwerber hier in der Regel nicht. (Bei Fertighausherstellern ist die Auswahl aber meist deutlich größer.)

Der Erwerber muss sich in der Regel dem Zeitplan des Verkäufers und Bauherren unterwerfen. Der entscheidet, wann ein Bau beginnt – und wann er vollendet ist.

Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie bezahlt man den Preis nicht auf einen Schlag, sondern während der Bauphase in vereinbarten Abschlägen für bereits erbrachte Leistungen. Details regelt die Makler- und Bauträgerverordnung. Die erste Rate wird meist fällig, wenn der Kaufvertrag in Kraft tritt und die Baugenehmigung erteilt ist.

Service der Haushersteller

Hausanbieter können auch der Schlüssel zu Einzelgrundstücken sein. Mit ihrem dichten Netz an Außendienstmitarbeitern verfügen sie über jahrzehntelang gepflegte Kontakte zu Bauämtern, Gemeindeverwaltungen und Banken. Fast alle Branchengrößen bieten einen eigenen Grundstücksservice: Der Kunde beschreibt sein Wunschgrundstück samt Lage, Größe und Wunschpreis – und die Fachberater des Unternehmens nehmen die Fährte auf. Mit etwas Glück wird das passende Grundstück ganz schnell gesucht und gefunden: in der Firmendatenbank. Manche Anbieter sammeln gezielt baureife Grundstücke von privaten Eigentümern und vermitteln diese weiter an Bauinteressenten. Dass von diesem Grundstücksservice nur Baufamilien profitieren, die am Ende auch ihr Haus vom jeweiligen Anbieter bauen lassen, ist Geschäftsprinzip und versteht sich von selbst.

3. Grundstück per Auktion: Schnäppchenjagt beim Amtsgericht

Tag für Tag kommen in Deutschlands Amtsgerichten über 100 Immobilien unter den Hammer. Auf Zwangsversteigerungen kann man ein Grundstück deutlich unter Marktpreis erwerben – aber man muss auch die Risiken kennen!

Übung macht den Meister

Wer Immobilienbesitzer zum Schnäppchenpreis werden will, tut gut daran, sich mit dem Verfahren und den Gepflogenheiten gründlich vertraut zu machen. Besuchen Sie zunächst zwei, drei Versteigerungen, beobachten Sie, wie die Auktion formal abläuft und welche Taktiken andere Bieter verfolgen. Als vorteilhaft erweist sich etwa, mit seinem eigenen Erstgebot schon nahe an die persönliche Grenze zu gehen. So werden andere Bieter abgeschreckt und hitzige Bieterschlachten vermieden, die zwar günstig beginnen, dann aber vor Emotionalität und Begeisterung weit übers Ziel hinausschießen können.

Bieten wie ein Profi

Krumme Zahlen, verschieden hohe Bietschritte und ein ungleicher Rhythmus Ihrer Gebote verunsichern die Mitbewerber. Ihre Bietstrategie bleibt undurchschaubar. So schalten Sie einen Teil der Konkurrenz aus, die sich nicht auf Sie einstellen kann.

Im zweiten Durchgang

Auch wer am Ende der Auktion das Höchstgebot abgibt, hat den Zuschlag noch nicht sicher. Denn der Gläubiger – meist eine Bank – kann den Verkauf versagen, falls das höchste Gebot niedriger liegt als 70 Prozent des angesetzten Verkehrswerts. Werden weniger als 50 Prozent erreicht, macht das Gericht einen Rückzieher, um Verkäufe zu Schleuderpreisen zu verhindern. Dennoch hat man gerade hier die Chance, per Schnäppchenpreis zum Grundstücksbesitzer zu werden: Denn in beiden Fällen wird ein neuer Verhandlungstermin angesetzt, bei dem dann die genannten Grenzen nicht mehr gelten.

Gekauft wie gesehen

Grundsätzlich ratsam ist es, das Objekt seiner Begierde vorab mit eigenen Augen zu begutachten. Und am besten gemeinsam mit einem Sachverständigen. Viele Gerichte machen Besichtigungen möglich; allerdings hat man als Bieter keinen rechtlichen Anspruch darauf. Dann bleibt nur der Blick ins offizielle Gutachten, das alle bekannten Schäden und Mängel der Immobilie enthalten muss – ebenso wie Angaben zum Verkehrswert und Mindestgebot.

Rücktritt ausgeschlossen

Wichtig: Von einem Gebot, das man einmal abgegeben hat, kann man nicht zurücktreten! Auch Reklamationsansprüche bestehen nicht. Etwaige später festgestellte Mängel sind das Risiko des Käufers. Ein Grund mehr, sich vorab sehr gründlich kundig zu machen. Außerdem muss die Finanzierung vorab geklärt sein, denn der volle Kaufpreis wird innerhalb von vier bis sechs Wochen nach der Auktion fällig.

4. Baugrundstücke von der Kirche: Heiliges Land

Grundstück gesucht, aber ohne Kauf – auch das geht. Manchmal sogar mit dem Segen Gottes. Nach dem Prinzip „Geben ist seliger denn Nehmen“ vergeben zahlreiche Landeskirchen Erbbaurechte an Bauwillige. Dabei spart man sich den Kaufpreis für Grund und Boden. Stattdessen zahlt man einen jährlichen Erbbauzins von rund drei bis fünf Prozent des Grundstückswerts an den Eigentümer, in diesem Fall also die Kirche. Für junge Familien mit geringem Einkommen lohnt sich dieses Arrangement unter Umständen: Sie können nämlich ihr gesamtes Kapital in den eigentlichen Hausbau stecken. Und nebenbei erhöht sich der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung, was höhere und günstigere Kredite ermöglicht. Solche Erbbaurechte vergeben auch manche Kommunen und private Landbesitzer.

Vorteil Hypothek

Jetzt folgt das „Aber“: Erbbau lohnt sich eigentlich nur, solange Bauzinsen hoch sind. Im Moment sind sie jedoch extrem niedrig. Ein Rechenbeispiel: Ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro kostet bei günstigen drei Prozent Erbbauzins Jahr für Jahr 3.000 Euro. Der Zins ist in der Regel auf 75 oder 99 Jahre festgelegt. Wer dagegen dasselbe Grundstück komplett mit einem Bankkredit finanziert, zahlt aktuell knapp 2 Prozent Zinsen; dazu 2 Prozent Tilgung, das führt zu einer jährlichen Belastung von rund 3.900 Euro. Nach gut 36 Jahren wäre der Kredit allerdings getilgt und das Grundstück gehörte dem Käufer. Bis dahin ist der Erbbauberechtigte im Vorteil. Er hat 36 Jahre lang je 900 Euro gespart. Aber er zahlt sein ganzes Leben lang weiter.

Nach weiteren 11 Jahren wären seine Ersparnisse aufgebraucht. Hier kippt dann die Bilanz: Nach 47 Jahren, also grob gerechnet einem halben Jahrhundert, wird das Erbbaurecht zur Belastung. Nicht selten bedeutet dies, dass die Nachteile just ins Rentenalter fallen. Selbst wenn unser Beispiel-Erbbauer seine Ersparnisse der ersten Jahrzehnte gut anlegen würde, käme nach 50 bis 55 Jahren unweigerlich der Kipppunkt.

Attraktiv für Familien

Viele Familien können sich Haus plus Grundstück schlicht nicht leisten – für sie ist Erbbaurecht die einzige Möglichkeit, Eigentum zu erwerben und zu eigenen vier Wänden zu kommen. Genau dies war ursprünglich der Grund, weshalb Kirchen solche Angebote in die Welt setzen: soziale Verantwortung. Und es ist heute erneut der Grund, weshalb in vielen Landeskirchen über eine Reform der Erbbau-Praxis nachgedacht wird. Mancherorts, etwa im katholischen Bistum Würzburg, erhalten Erbbaunehmer für jedes Kind 0,5 Prozent Rabatt auf den Standard-Pachtzins von 4 Prozent. Bis zu vier Kinder können angerechnet werden – was den Pachtzins bestenfalls 2 Prozent drückt. Und das ist dann schon ein durchaus attraktives Angebot!

5. Abriss und Baulücken: Aus alt mach neu!

Mancher in die Jahre gekommene Altbau entpuppt sich als Großchance für Neubauwillige. Interessant ist dann nur das Land, auf dem ein marodes Objekt steht. Oftmals wird das Gebäude selbst vom Verkäufer mit 0 Euro angesetzt, der Käufer bezahlt also lediglich den Grund und Boden. Nach dem Abriss des wertlosen Gemäuers, ist man schwuppdiwupp Besitzer eines komplett erschlossenen Baugrundstücks – umgeben von gewachsener Nachbarschaft. Man baut so nicht auf der platten Wiese, sondern bestenfalls unter alten Bäumen, in einer lebendigen Straße mit etablierten Geschäften, mit Schulen und Straßenbahnen vor der Tür, mitten im Leben eben – und oftmals sogar mitten in der Stadt.

Vorteil: großer Garten

Nicht zu vergessen – früher waren Baugrundstücke gerne doppelt so groß wie heute. Wer also Haus und Garten von anno dazumal kauft, entflieht auch der Enge heutiger Bauland-Parzellen. Einziger Wermutstropfen: Der Abriss kostet. Aber auch nicht die Welt! Und wer gut verhandelt, kann dem Verkäufer die zu erwartenden Abrisskosten als Rabatt abtrotzen. Solche Objekte übersieht schnell, wer lediglich nach einem baureifen Grundstück gesucht hat.

Es heißt also Scheuklappen absetzen! Und links und rechts der ausgetretenen Pfade nach verborgenen Schätzen suchen! Das ist zunächst wörtlich gemeint und bedeutet Fleißarbeit: Umherfahren, Augen ofenhalten, Eigentümer erfragen, Kaufangebot unterbreiten … Apropos umherfahren: Mit dem Zweirad sieht man besser! Aber auch die virtuelle Suche kann zum Abriss-Juwel führen: Einschlägige Immobilienportale nach dem Stichwort „Abrisshaus“ durchstöbern. Ebay und Ebay Kleinanzeigen nicht zu vergessen – auch hier finden sich Abriss-Immobilien. Der Königsweg zum Abrisshaus führt übers Amtsgericht: Bei Zwangsversteigerungen kommen regelmäßig baufällige und kaum noch bewohnbare Gemäuer unter den Hammer. Die Objekte werden auf den Websites der Gerichte veröffentlicht.

Mut zur Baulücke

Wenn ein Grundstück gesucht wird, können auch die Baubehörden helfen. Nicht jeder kann oder will sich auf die Unwägbarkeiten eines Abriss-Abenteuers einlassen. In größeren, dicht besiedelten Städten gibt es aber immer wieder unbebaute Grundstücke zwischen Bestandsimmobilien sowie alte Baulücken in den Einfamilienhaus-Bezirken. Auskunft über solche Breschen in der Bebauung geben vor allem das Stadtplanungs- und Liegenschafsamt. Im Internet kommt man mit dem Suchbegriff „Baulandkataster“ beziehungsweise Baulückenkataster“ zum Ziel.

Zahlreiche größere Städte besitzen Websites, die Baulücken aufzählen, teils sogar mit Fotos oder Karten. Um weiteren Flächenverbrauch zu vermeiden und nicht noch mehr Neubaugebiete auszuweisen, sind viele Kommunen bestrebt, zunächst die bestehenden Baulücken innerorts zu bebauen. Der Fachbegriff der Verwaltungen hierfür lautet „Innenentwicklung“. Es lohnt, ihn zu googeln. Dabei stößt man mit Glück auf Modellprojekte und Übersichten des kommunalen Baulücken-Managements. Spätestens dann wird es höchste Zeit, sich gründlich mit den Geheimnissen des Bebauungsplans zu beschäftigen. Wir wünschen viel Erfolg an alle Suchenden, die hoffentlich bald behaupten können: Grundstück gesucht und gefunden!