Die Baubeschreibung – so detailliert wie möglich

In der Baubeschreibung (auch Bauleistungsbeschreibung genannt) sind alle Leistungen rund um den Bau eines Hauses festgelegt, die der Hausanbieter zu erbringen hat. Dabei gilt: je konkreter, desto besser! Wir zeigen Ihnen, was Sie wissen sollten!

Ist die Bodenplatte bereits inklusive? Waren Kunststoff- oder Holzfenster vorgesehen? Und was für Fliesen wurden gleich noch mal für das Badezimmer ausgewählt? Damit der Traum vom Eigenheim wie geplant realisiert werden kann und alles reibungslos verläuft, bietet die Baubeschreibung eine hilfreiche Orientierung. Die Baubeschreibung definiert, zu welchen Arbeiten sich ein Bauunternehmen verpflichtet und welche Lieferungen im Festpreis eines Hausangebots enthalten sind. Entsprechend werden hier sämtliche Eigenschaften und Daten des zu errichtenden Gebäudes aufgeführt: von der Konstruktion über die Innenausstattung bis zur Gebäudetechnik.

Als privater Bauherr ist man in der Regel nicht vom Fach, also eher ein Laie, der im Verlauf des Hausbaus auf Profis aus der Baubranche trifft. Hier ist man also gut beraten, wenn man sich durch genaue vertragliche Vereinbarungen rechtliche Absicherung verschafft, damit unangenehme Überraschungen und unerwartete Mehrkosten erspart bleiben.

Exakte Formulierungen

Mit dem 2018 überarbeiteten Bauvertragsrecht ist gesetzlich geregelt, dass eine ausführliche Baubeschreibung automatisch Bestandteil eines Bauvertrags sein muss (Verbraucherbauvertrag, Paragraph 650i – 650n BGB). Diese muss dem Bauherren rechtzeitig vor Vertragsabschluss in Textform vorliegen. Daraus eröffnet sich die Möglichkeit, die Inhalte auf Vollständigkeit und Genauigkeit zu prüfen – aber auch, verschiedene Hausanbieter miteinander zu vergleichen. Nur die Leistungen und Vereinbarungen, die in der Baubeschreibung dargelegt sind, müssen auch umgesetzt werden. Leistungen, die nicht enthalten sind, müssen zusätzlich beauftragt werden und können weitere Kosten verursachen. Je detaillierter und klarer eine Baubeschreibung abgefasst ist, umso größer die Vertragssicherheit. Insbesondere ist auf eindeutige Angaben und exakte Formulierungen zu achten, blumige Umschreibungen sollten vermieden werden. Es empfiehlt sich, die Unterstützung eines Experten in Anspruch zu nehmen, um die Qualität des Bauvorhabens einzuschätzen.

Baubeschreibung für die Bank?

Das Dokument wird auch als Nachweis für eine Baufinanzierung und für das Baugenehmigungsverfahren bei der Bauaufsichtsbehörde benötigt. Dort wird geprüft, ob der Neubau den geltenden Vorschriften entspricht. Da die Baubeschreibung im Falle von Unklarheiten oder Mängeln bei der Bauabnahme auch als rechtliche Grundlage für Reklamationen dient, sollte sie sorgfältig aufbewahrt werden.

Was ist eine Baubeschreibung?

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen privaten Bauherren und ausführenden Unternehmen, die ganz genau und detailliert festlegt, welche Leistungen ein Bauherr von seinem Hausanbieter erwarten kann und zur Erstellung bzw. Herausgabe welcher Unterlagen dieser verpflichtet ist.

Sie ist zentraler Bestandteil eines jeden Bauvertrages mit einem Generalanbieter oder den einzelnen Auftragnehmern. Dort wird unter anderem festgeschrieben, welche Materialien und Technologien für den Hausbau im Leistungsumfang enthalten sind.

Außerdem werden der Beginn sowie die Dauer der Baumaßnahme vereinbart. Was in dieser Hausbau Leistungsbeschreibung steht, das gilt für den gesamten Bauprozess und ist für beide Vertragspartner bindend.

Die Baubeschreibung muss dem privaten Bauherren von der Baufirma mit ausreichend Zeitvorlauf vorgelegt werden, damit dieser alle Details prüfen und falls notwendig ändern oder neu verhandeln kann.

Was gehört in eine Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung sollte die gesetzlichen Mindestanforderungen einhalten und die folgenden Leistungen eindeutig formulieren:

• • Eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
  • Angaben zu den verwendeten Materialien, Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technischen Parametern, ebenso zu den Sanitärobjekten, Armaturen, Elektroanlagen, Installationen, Informationstechnologie sowie Außenanlagen
  • Gegebenenfalls ein Hinweis auf schwierige Bodenverhältnisse
  • Verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben
  • Abnahmeunterlagen und technische Nachweise, dazu gehören zum Beispiel:
    • die Baugenehmigungsunterlagen,
    • Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV)
    • und der Nachweis zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).
    • Des Weiteren werden durch das Bauunternehmen Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik bereitgestellt.

Wie verhält es sich beim Fertighaus?

Fertighäuser stellen hinsichtlich der Bauleistungsbeschreibung eine Art Sonderfall dar.  Es gibt die sogenannte allgemeine Baubeschreibung. Es handelt sich hierbei um eine mehr oder weniger detaillierte Beschreibung der Bauweisen und Leistungsumfänge durch die Anbieter.

Sie ist die Grundlage für deren Angebot an ihre Kunden. Auch nicht fachkundige Bauherren können in der allgemeinen Baubeschreibung verschiedener Haushersteller bereits erhebliche Unterschiede in den Leistungen sowie den verwendeten Materialien erkennen.

Allerdings erfüllt eine allgemeine Baubeschreibung nicht alle Anforderungen des neuen Bauvertragsrechts nach Art. 249 § 2 EGBGB nicht ab. Sie enthält zum Beispiel keine Baupläne oder Angaben zum Termin der Fertigstellung.

Die Lösung hierfür ist relativ einfach: Lassen Sie die Planung, die Bauunterlagen sowie Ihre persönlichen Ideen und individuellen Wünsche bei den Planungsgesprächen mit dem Anbieter in Form gesonderter Vereinbarungen in den Bauvertrag aufnehmen.

Anlagen an diesen Vertrag ermöglichen genaue Vereinbarungen zu Leistungen und Terminen, den erforderlichen Unterlagen und allen anderen Details, die Sie gern schriftlich festhalten wollen und sollten.

An dieser Stelle besteht auch die Möglichkeit, Leistungen, die normalerweise vonseiten des Anbieters inklusive sind, auszuschließen. Auf diese Weise lassen sich unter anderem auch Kosten sparen, wenn Sie zum Beispiel die Malerarbeiten selbst übernehmen, die eigentlich Teil des Angebots sind. In jedem Fall lohnt es sich, auch bei der allgemeinen Baubeschreibung der Fertighaus-Hersteller genau hinzuschauen und zu prüfen, welche Leistungen im jeweiligen Angebot enthalten bzw. nicht enthalten sind.

Die Bauleistungsbeschreibung richtig lesen

Um als Bauherr die Bau- und Leistungsbeschreibung richtig zu verstehen, etwaige Unsicherheiten auszuräumen und sich vollständig darüber im Klaren zu sein, was wirklich im Leistungsumfang des Anbieters enthalten ist und was nicht, lohnt es sich, einen Experten zurate zu ziehen.

Das überarbeitete Gesetz gewährt privaten Bauherren das Recht auf Prüfung der Bauleistungsbeschreibung durch einen sachverständigen Dritten.

Bei der Vermittlung eines fachkundigen Beraters können Organisationen wie zum Beispiel der Bauherren Schutzbund oder der Verband Privater Bauherren helfen. Die Gebühr für eine solche Prüfung der Bauleistungsbeschreibung ist auf jeden Fall gut angelegtes Geld, erspart es Ihnen doch etwaigen späteren Ärger, Missverständnisse zwischen den Vertragspartnern sowie drohende Mehrkosten, wenn sich herausstellt, dass bestimmte Punkte nicht im Leistungsumfang enthalten und extra zu bezahlen sind.

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass Sie Eigenleistungen realistisch planen und ebenfalls in die Bauleistungsbeschreibung aufnehmen lassen sollten. So kann man das Angebot bereits vor Vertragsabschluss konkretisieren.

Auch der Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle darf nicht unterschätzt oder sogar vergessen werden. Hier muss in der Bauleistungsbeschreibung ganz genau festgelegt sein, welche der beiden Vertragsparteien für welche Sicherheitsaspekte zuständig ist und verantwortlich zeichnet.

Schlussendlich sollte bei der Herausgabe der technischen Nachweise, auch über das gesetzlich Vorgeschriebene hinaus, darauf geachtet werden, dass sie als Hauseigentümer alles in den Händen halten, was Sie für den reibungslosen Betrieb der haustechnischen Anlage sowie für eventuell notwendige Gewährleistungs- und Regressansprüche zu einem späteren Zeitpunkt benötigen.

Wichtige Informationen rund um den Hausbau finden Sie im dicken deutschen hausbuch.