Solide Baufinanzierung

Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, möchte wir Ihnen helfen, Fehler zu vermeiden. Wir beantworten hier für den künftigen Hausbesitzer die wichtigsten Fragen rund um die Finanzierung des Eigenheims. Im ersten Teil geht es um die Bestandsaufnahme und Bewertung der eigenen finanziellen Lage.

Kassensturz

Ganz gleich, ob Sie sich noch umschauen oder Ihr Traumhaus schon gefunden haben: Laufen Sie nicht gleich zur Bank. Wer eine Immobilie kaufen will, darf nichts überstürzen und sollte Schritt für Schritt vorgehen. Der Weg zur Bank gehört auch dazu. Aber erst einmal muss nüchtern überlegt und kühl gerechnet werden, was man sich leisten kann, wie viel Geld benötigt wird oder wie lange die Zinsbindung laufen soll. Diese und andere Fragen stehen zunächst im Mittelpunkt. Erst dann geht es um die beste Form der Finanzierung.

Den notwendigen Überblick verschafft ein Kassensturz. Vergessen Sie dabei am besten kurz Ihr Traumhaus. Denn beim Kassensturz ist Träumen verboten. Damit Sie als Immobilienkäufer eine realistische Einschätzung bekommen, was finanziell machbar ist, müssen zunächst zwei Bilanzen erstellt werden:

Eine Aufstellung der laufenden Einnahmen und Ausgaben, um die Grenze Ihrer monatlichen Belastung zu ermitteln.
Und eine Aufrechnung von Vermögen und Schulden, um die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und damit Ihren Kreditbedarf zu berechnen.

Einnahmen und Ausgaben

Im Hochgefühl, bald Hausbesitzer zu sein, spielt einem die eigene Psyche so manchen Streich und lädt regelrecht dazu ein, Fehler zu machen, die später zu bösen Überraschungen führen können. So überschätzen viele die eigenen Einnahmen und rechnen sich die Kosten schön. Oder alles wird nur so Pi mal Daumen kalkuliert. Damit Ihnen dies nicht passiert, sollten Sie die eigenen finanziellen Möglichkeiten kritisch überprüfen und akribisch rechnen.

Das ist zwar eine einfache Wahrheit. Aber wenn Sie diese beherzigen, werden Sie auch nach dem Kauf Ihres Fertighauses noch ruhig schlafen können. Versprochen. Denken Sie daran, auf der Einnahmeseite nur regelmäßige und langfristige Einkünfte aufzuführen. Gelegentliche Einnahmen oder Extras wie Weihnachtsgeld, Überstundenvergütung oder andere unsichere Einkünfte sollen bei der Immobilienfinanzierung nicht mit eingeplant werden.

Auf der Ausgabenseite werden Fixkosten und variable Lebenshaltungskosten unterschieden. Hier müssen auch monatliche Rücklagen für unregelmäßige Ausgaben wie Urlaub, Reparaturen oder teure Neuanschaffungen eingeplant werden. Und noch etwas ist hier wichtig: Die bisherige Nettokaltmiete nicht bei den Ausgaben aufführen, sie entfällt ja nach dem Hauskauf. Die Mietnebenkosten dagegen bleiben – auch wenn sie in einem neuen Haus oft wegen der besseren Energiebilanz deutlich geringer ausfallen. Dafür kommen neue Kosten wie Grundsteuer oder Wohngebäudeversicherung hinzu.

Monatliche Belastungsgrenze

Aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben ergibt sich die Belastungsgrenze. Sie gibt die größtmögliche Summe an, mit der Sie monatlich einen Kredit bedienen können. Weil sich die Finanzierung einer Immobilie meist über 10, 20 oder gar 30 Jahre hinzieht, sollten Sie dabei auch an mögliche Zusatzkosten in der Zukunft denken. Man kann zwar nicht in die Zukunft schauen. Manches aber ist doch absehbar: Etwa, wenn Nachwuchs geplant ist, oder die Kinder bald studieren wollen. Dann steigen die Kosten, und die Belastungsgrenze sinkt. Auch gewisse Risiken müssen einkalkuliert werden: So ist es wichtig, die Familie beispielsweise durch eine Risikolebens- oder Restschuldversicherung vor finanziellen Problemen zu schützen, falls der Hauptverdiener stirbt.

Hausbesitzer wissen: Ein Haus ist nie fertig. Es gibt immer etwas zu tun. Und das kostet. Selbst wer ein nagelneues Haus kauft und zunächst keine Reparaturen hat, sollte von Anfang an Mittel für die laufende Instandhaltung zurücklegen. All dies geht ins Geld, das nicht für die monatlichen Ratenzahlungen zur Verfügung steht. Wer dies alles bedenkt und solide rechnet, kann seine individuelle Belastungsgrenze relativ präzise einschätzen.

Idealerweise kommt dabei eine Belastung von 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens heraus. Als Höchstgrenze können hier 50 Prozent gelten. Wenn diese überschritten wird, sollten Sie anfangen, sich nach einem preiswerteren Eigenheim umzuschauen. Vermögen und Schulden Ähnlich wie bei den Einnahmen und Ausgaben sieht auch eine Vermögensaufstellung aus, mit der die Höhe des Eigenkapitals und damit auch der Kreditbedarf berechnet werden.

Die Grundformel ist einfach: Vermögen minus Schulden gleich Eigenkapital. Auf der Habenseite stehen Bargeld, Sparguthaben und Wertpapiere wie Aktien, Anleihen oder Fonds sowie bereits vorhandener Immobilienbesitz. Hinzu kommen Vermögensbestände wie etwa Bauspar- oder Riesterverträge, Lebens- oder Rentenversicherungen. Letztere dürfen aber nur mit ihrem aktuellen Rückkaufwert angesetzt werden.

Auf der Sollseite stehen die Schulden: sämtliche Kredite und Darlehen, unbezahlte Rechnungen, Leasingverträge und sonstige Verbindlichkeiten. Der Vermögensüberschuss stellt Ihr Eigenkapital dar. Aber nicht das gesamte Eigenkapital steht sofort für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Einige Positionen müssen erst einmal flüssig gemacht werden.

Dabei gibt es kein Patentrezept, welche der bestehenden Anlagen aufgelöst und zur Finanzierung herangezogen werden sollten. Es empfiehlt sich jedoch, erst einmal sämtliche Restschulden abzulösen, weil deren Kosten meist höher liegen als die momentanen Kapitalerträge. Und weil Ihre Kreditwürdigkeit gegenüber der Bank leidet, wenn noch weitere Verbindlichkeiten bestehen. Meist bietet es sich auch an, neben der vorhandenen Liquidität zunächst Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen zur Finanzierung heranzuziehen.

Schwieriger wird es dagegen zum Beispiel bei Lebensversicherungen. Gerade bei jüngeren Verträgen führt die vorzeitige Kündigung fast immer zu Verlusten. Letzten Endes hängt die Frage der optimalen Verwendung des eigenen Vermögens stark vom Einzelfall ab. Um das verfügbare Eigenkapital und damit den Bedarf an Fremdkapital zu ermitteln, muss daher jede einzelne Geldanlage genau untersucht und bewertet werden. Generell aber gilt, bis auf eine Sicherheitsreserve möglichst viel Kapital einzusetzen, um den Kredit und den späteren Kapitaldienst zu minimieren.

Eigenkapital und Kreditbedarf

Eigenkapital ist das Fundament der eigenen vier Wände. Zwar gibt es inzwischen auch Finanzierungskonzepte ganz ohne Eigenkapital, die sogenannte Vollfinanzierung. Sie ist allerdings mit hohen Risiken und entsprechenden Kosten verbunden. Daher gilt nach wie vor die Regel: So viel Eigenkapital wie möglich, so viel Fremdkapital wie nötig. Denn je mehr Eigenkapital Sie in den Kauf Ihres Eigenheims einbringen, desto günstiger und sicherer wird die Finanzierung.

Wie viel Eigenkapital für eine solide Finanzierung nötig ist, darüber streiten die Experten. Die meisten gehen jedoch von mindestens 20 bis 30 Prozent aus. Nach der Berechnung Ihrer monatlichen Belastungsgrenze und der Höhe Ihres Eigenkapitals können Sie nun Ihren persönlichen Kreditrahmen ermitteln. Er gibt an, wie hoch das Hypothekendarlehn zur Finanzierung Ihres Eigenheims maximal sein darf.

Dieser maximale Kreditbetrag hängt entscheidend von drei Größen ab: von der maximal tragbaren Jahresbelastung, vom Zinssatz des Darlehens und von der Tilgungsrate. Mit folgender Formel können Sie Ihren persönlichen Kreditrahmen berechnen:

Nehmen Sie die monatliche Belastung mal 12 Monate mal 100 und teilen Sie sie durch die Summe von Zins- und Tilgungssatz – heraus kommt der maximale Kreditbetrag.

Rechenbeispiel

Angenommen, Ihre monatliche Belastungsgrenze liegt bei 1.000 €, der Zinssatz bei 4 Prozent, und die Tilgung soll jährlich 2 Prozent betragen. Die Berechnung ist einfach: 1000 x 12 = maximale Jahresbelastung von 12.000 €. Dieses Ergebnis multiplizieren Sie mit 100 und teilen es durch die Summe aus Zins- und Tilgungssatz, also durch 6. Ihr maximaler persönlicher Kreditrahmen liegt dann bei 200.000 €.

Da an der Belastungsgrenze meist nicht viel zu rütteln ist, sind die entscheidenden Variablen schnell ausgemacht: Zinsen und Tilgung. Die momentan extrem niedrigen Zinsen schaffen erheblichen finanziellen Spielraum: Sinkt der Hypothekenzins im genannten Beispiel auf 3 Prozent, steigt der Kreditrahmen auf 240.000 €. Bei 2,5 Prozent und nur einem Prozent Tilgung steigt er gar auf fast 343.000 €. Eine Einladung zum Kauf auf Pump.

Doch Vorsicht. Lassen Sie sich durch Niedrigzinsphasen nicht dazu verführen, sich bis unter die Halskrause zu verschulden. Zu groß sind die Risiken. Nutzen Sie den gewonnenen Finanzierungsspielraum lieber für eine schnellere Entschuldung und/oder längere Zinsbindung. Denn je schneller die Hypothek zurückgezahlt wird, desto stärker sinkt die Zinslast. Keine Geldanlage bringt so viel, wie Sie hier sparen können.

Ebenso wichtig ist es, in Niedrigzinsphasen den Zins langfristig festzuschreiben. Mindestens 10 bis 15 Jahre. Wer das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung noch weiter minimieren oder gleich durchfinanzieren will, sollte sogar über 20 oder 30 Jahre nachdenken – auch wenn der Zinssatz mit der Laufzeit steigt. Denn selbst bei diesen Laufzeiten liegen die Angebote heute noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt für 10-jährige Hypothekendarlehen.

Wie immer Sie sich an dieser Stelle entscheiden – mit den bisherigen Ergebnissen des Kassensturzes sind Sie bereits einen gewaltigen Schritt vorangekommen. Noch aber steht Ihr Finanzierungskonzept nicht. Es gibt weitere Belastungen wie die Kaufnebenkosten. Aber auch positive Überraschungen wie Geld vom Staat.

Erschließungs- und Kaufnebenkosten

Es wird oft unterschätzt, was außer dem reinen Kaufpreis für Grundstück und Haus an Nebenkosten auf einen zukommt. Die wichtigsten Positionen:

Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbssteuer 2013 zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. In den meisten Bundesländern beträgt sie derzeit 5 Prozent.
Maklercourtage: Wer ein Haus oder Grundstück über Makler kauft, zahlt Provision. Diese ist regional unterschiedliche und liegt meist zwischen 3 und 6 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.
Notargebühren: Grundstücks- und Hauskauf müssen notariell beurkundet werden. Je nach Leistungsumfang betragen die Kosten zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.

Die Kaufnebenkosten können im Extremfall also mit fast 14 Prozent zu Buche schlagen, im Schnitt aber liegen sie deutlich darunter. Den hierfür fälligen Betrag sollten Sie nicht in die Kreditsumme einrechnen, da viele Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren. Gleiches gilt für Umzugskosten, an die oft überhaupt nicht gedacht wird.

Hinzu kommt noch ein letzter Kostenpunkt, über den Sie sich vorab gut informieren sollten: die Erschließungskosten. Je nachdem, was für ein Grundstück Sie besitzen oder kaufen, können beim Neubau je nach Region unterschiedliche Kommunalabgaben sowie Anschlusskosten für die öffentliche Infrastruktur (Kanalisation, Wasser, Gas, Strom, Telefon) anfallen. Die Höhe dieser Kosten kann nicht pauschal angegeben werden. Über Gebühren und Kosten geben Gemeinden und Versorgungsunternehmen Auskunft.