Foto: Bau-Fritz
Eine Einliegerwohnung ist nur sinnvoll, wenn sie als unabhängige Wohneinheit konzipiert ist. Bereits bei der Planung und Finanzierung Ihres Neubaus können Sie die Weichen für ein gutes Verhältnis zu ihren Mitbewohnern stellen und so später alle Vorteile genießen.
Eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus eröffnet Ihnen viele neue Möglichkeiten. Sie könnten unkompliziert Ihre Eltern zu sich holen und trotzdem einen hohen Grad an Unabhängigkeit für beide Seiten bewahren. Sie könnten ihr älteres Kind in die Einliegerwohnung ziehen lassen und ihm die erste Erfahrung von Selbstständigkeit bieten. Später könnten Sie Haushaltshilfe oder Pflegepersonal in der Einliegerwohnung wohnen lassen. Selbstverständlich können Sie die Einliegerwohnung auch vermieten, um mit den Mieteinnahmen die monatlichen Kreditrückzahlungen zu verringern oder die Rente aufzubessern. Bedenken Sie allerdings von vornherein, dass sich die Unabhängigkeit der beiden Wohneinheiten baulich niederschlagen muss.
Unabhängigkeit der beiden Wohneinheiten, und damit auch die Minimierung potenzieller Streitpunkte, wird durch eine klare Aufteilung in die beiden Wohnsphären unter einem Dach gewährleistet. Soll heißen: Ein separater Eingang für die Einliegerwohnung, vielleicht über ein gemeinsames Treppenhaus, das eindeutig keiner der beiden Wohnsphären zugeordnet ist. So können beide Parteien kommen und gehen, ohne sich kontrolliert zu fühlen. Auch ein von den Wohnsphären unabhängiger Zugang zu Lagerräumen wie Keller oder Dachboden ist sinnvoll. Wenn Ihr Mieter ständig durch Ihre Wohnung muss, um in den Keller zu gelangen, kann das für beide Seiten anstrengend werden und das persönliche Verhältnis zueinander unnötig belasten. Die Einliegerwohnung als vom Wohnbereich getrennte Einheit ist auch formale Voraussetzung für die ordnungsgemäße Vermietung. Als Neubauwillige sind Sie in der glücklichen Situation, solche Überlegungen bereits in Ihrer Planung zu berücksichtigen. Trotz aller Vorkehrungen sollten Sie einen Anwalt zum Thema Mietrecht konsultieren, bevor Sie vermieten. Nur so sind Sie tatsächlich vor bösen Überraschungen auf diesem komplexen Gebiet sicher.
Ein „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ ist noch kein „Mehrfamilienhaus“! Die besonderen Bestimmungen des Gesetzgebers in Sachen Schalldämmung, wie sie in Mehrfamilienhäusern durch zum Beispiel bestimmte Wandstärken und Trittschalldämmungen befolgt werden müssen, sind für den Bau Ihrer Einliegerwohnung nicht relevant – selbst wenn Sie die Einliegerwohnung später vermieten möchten. Um langfristig den Mietfrieden zu sichern, sollten Sie dennoch überlegen, schalldämmende Maßnahmen einzuplanen. Manche Fertighaushersteller bieten für ihre Häuser mit Einliegerwohnung optional verstärkte Wände und Trittschalldämmung an.
„Wird eine Einliegerwohnung vermietet, der Steuerpflichtige die daraus erzielten Mieteinnahmen zu versteuern. Jedoch kann er die entstandenen Werbungskosten steuermindernd geltend machen,“ so Annekathrin Wernsdorf, Steuerexpertin des Deutschen Steuerberaterverbandes. „Dabei ist zu beachten, dass dies nur anteilig möglich ist und zwar, insoweit die Aufwendungen auf die vermietete Einliegerwohnung und nicht auf den eigengenutzten Teil entfallen.“ Die Miethöhe sollte sich an den ortsüblichen Preisen orientieren. Selbst dann, wenn Sie an Verwandte vermieten, da das Finanzamt bei zu niedrig angesetzter Miete Ihnen Abzüge in den Werbungskosten berechnet. Anschaffungen und Reparaturen können Sie als Ausgaben gegenrechnen, um nicht den gesamten Mietertrag versteuern zu müssen. Gegenrechnen können Sie auch die fälligen Zinsen Ihres laufenden Darlehens für die Einliegerwohnungsfinanzierung.
Alle wichtigen Funktionen im Haus müssen doppelt verfügbar sein. Neben separaten Eingängen brauchen Sie zwei Klingeln und Sprechanlagen, sie brauchen zwei Küchen, zwei Bäder und die Verbräuche von Wasser und Strom sollten getrennt ablesbar sein. Der Investitionen sollten Sie sich bewusst sein und diese am besten über einen separaten Bauvertrag regeln und, wenn möglich, über einen separaten Kredit finanzieren.
„Andernfalls muss ein anderer Aufteilungsschlüssel, wie beispielsweise ein Flächenschlüssel, gefunden werden,“ sagt die DStV-Expertin, denn „steuermindernd geltend gemacht werden kann die Abschreibung der Herstellungskosten des Gebäudeanteils der Einliegerwohnung. Und zwar zumeist über einen Zeitraum von 50 Jahren. Abzugsfähig sind außerdem die Schuldzinsen, jedoch nicht die Tilgungsraten. Eine vollständige Fremdfinanzierung führt demnach zu mehr abziehbaren Schuldzinsen als eine ganz oder teilweise Eigenfinanzierung.“ Ihr Eigenkapital sollten Sie also möglichst komplett in den Kredit für Ihre eigene Wohneinheit stecken. Apropos Kredit: Die Höchstsumme des KfW-Förderkredits für Energieeffizientes Bauen liegt bei 100.000 Euro pro Wohneinheit. Für die Einliegerwohnung können Sie also weitere 100.000 Euro zu den günstigen KfW-Konditionen leihen. Außerdem sollten Sie auch später für alle finanziellen Angelegenheiten die Einliegerwohnung betreffend ein separates Konto einrichten, von dem aus Sie Anschaffungen und Reparaturen bezahlen und die Kosten eindeutig der Einliegerwohnung zuordenbar machen: „Auch sogenannte Erhaltungsaufwendungen, wie die Aufwendungen für eine Renovierung, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Größere Erhaltungsaufwendungen können auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.“ Wie viel Sie dabei sparen können, lässt sich aber kaum pauschal sagen. Annekathrin Wernsdorf: „Wie hoch die Steuerersparnisse nach Berücksichtigung der abzugsfähigen Aufwendungen im Einzelfall sind, hängt von der Höhe der Einnahmen, dem individuellen Steuertarif und der Höhe der Werbungskosten ab.“
Bei allen Vorteilen – vom möglichen familiären Mehrgenerationenhaus bis hin zu potenziellen Mieteinnahmen mit niedrigen Steuern – die Einliegerwohnung ist mit höherem Aufwand in der Planung und höheren Kosten in der Umsetzung verbunden, die sie erst einmal stemmen müssen. Später jedoch kann sich die Einliegerwohnung für Sie nicht nur finanziell auszahlen.
Lesen Sie den ausführlichen Bericht ab Seite 112 in der Ausgabe Juli/August 2016 mein schönes zuhause°°°