Erschließungskosten Grundstück nicht selten fünfstellig

Keiner baut sein Einfamilienhaus auf einer einsamen Insel. Also sind Erschließungskosten Grundstück sind unvermeidlich. Schließlich benötigen Sie allerhand Verbindungen zur Außenwelt, um gut zu leben und am öffentlichen Leben teilhaben zu können: Wege sowie Leitungen für Strom, Gas sowie Wasser, Abwasser und Telekommunikation.

Das bringt für ein nicht erschlossenes Grundstück oftmals erhebliche Kosten mit sich, auf dem ihr Neubau steht oder stehen soll. Ein Erschließungsbeitrag fällt an, wenn die Gemeinde eine Straße, Fußwege, öffentliche Grünanlagen, Wasser-, Abwasser- ( hierbei werden sowohl die „Grundflächenzahl“ (GRZ) als auch die „Geschossflächenzahl“ (GFZ) berücksichtig), Strom-, Gas- oder Telekommunikationsleitungen zu ihrem Baugrund baut (oder kürzlich gebaut hat).

In bestimmten Fällen erlässt die Gemeinde Bauherren aber auch den Erschließungsbeitrag. Je nach Lage des Grundstücks und Umfang der notwendigen Maßnahmen kann der Beitrag 10.000 Euro unter- aber auch deutlich überschreiten. Die Höhe der Erschließungskosten oder auch die verpflichtende Beteiligung an einer bevorstehendem Straßenerneuerung sollten Sie unbedingt rechtzeitig bei der zuständigen Gemeinde erfragen und diese Folgekosten in Ihre Budgetplanung einstellen – um später böse Überraschungen zu vermeiden. (Womit Sie in etwa kalkulieren müssen, haben wir weiter unten aufgeschlüsselt).

Die Verteilung der Erschließungskosten

Rechtliche Grundlage für die Beteiligung an den Erschließungskosten für Strom und den Anschluss an die Kanalisation liefert §129 Baugesetzbuch (BauGB), für die Erhebung und den Verteilungsschlüssel sind aber die Gemeinden selbst zuständig, deren Satzungen Sie sich unbedingt rechtzeitig durchlesen sollten. Grundsätzlich müssen Kommunen mindestens zehn Prozent der Kosten für die Erschließung selbst übernehmen – doch umgekehrt entfallen eben auch bis zu 90 Prozent auf Sie und Ihre künftigen Nachbarn. Wenn an einer neuen Wohnstraße zehn Bauherren bauen, werden die Kosten der Grundstückserschließung diesen anteilig in Rechnung gestellt.

Wer ein Grundstück erschließen will, ist grundsätzlich mit zwei Aspekten der Erschließung konfrontiert: einerseits die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und andererseits die private (oder innere) Erschließung auf dem Grundstück bis zum Haus. Letztere geht natürlich ganz allein auf Ihre Rechnung als Hausbauer.

Zur öffentlichen zählt erstens die verkehrsmäßige Erschließung. Sie umfasst alle Arbeiten rund um den Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege – also alles was nötig ist, um überhaupt zu Ihrem neuen Haus zu gelangen. Zusätzlich fallen gegebenenfalls auch verkehrsmäßige Erschließungskosten für öffentliche Plätze, Parkflächen, Grünanlagen und gegebenenfalls auch Lärmschutz an. Zweitens die technische Erschließung: Dazu zählt die Verbindung mit Versorgungsnetzwerken wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und TV. In aller Regel ist die öffentliche Erschließung eines Grundstücks eine zwingende Voraussetzung dafür, dass die Bauarbeiten überhaupt beginnen dürfen.

Die private Erschließung müssen Sie, anders als bei der öffentlichen Erschließung, selbst organisieren und finanzieren. Die Höhe der Kosten hängt nicht zuletzt von der Grundstücksgröße und der Entfernung des Hauses bis zum Anschluss an die öffentlichen Leitungen an der Grundstücksgrenze.

So können Sie ungefähre Erschließungskosten Grundstück berechnen

Die öffentlichen Erschließungskosten sind als häufig fünfstellige Summe ein erheblicher Posten beim Bau oder Kauf eines neuen Eigenheims. Man sollte ihn bei der Finanzierung im Auge behalten. Die genauen Kosten differieren je nach Gemeinde, der Lage des Grundstücks und dem „Schwierigkeitsgrad“ der Installation.

Aber es gibt belastbare Erfahrungswerte für die Höhe Ihres Erschließungsbeitrags:

Wasser: Hier müssen Sie für an Anschluss ans öffentliche Trinkwassernetz mit Kosten von 2.000 bis 5.000 Euro rechnen.

Abwasser: In einem durchschnittlichen Neubaugebiet kostet es etwa 4.000 bis 5.000 Euro, bei größeren Entfernungen bis zu 7.000 Euro. Auf abgelegenen Grundstücken kommen sie um diese Kosten womöglich herum, wenn Sie einen Abwassertank einbauen lassen. Den müssen Sie aber regelmäßig leeren lassen.

Gas: Diese Kosten entstehen nur, wenn in Ihrer Straße Gas vom Versorger vorgehalten wird und Sie einen Anschluss wünschen: dann kostet es bis zu 2.000 Euro.

Strom: Kalkulieren Sie mit Kosten für den Anschluss zwischen 2.000 und 3.000 Euro.

Telefon/TV/Telekommunikation: Dieser Kabelanschluss kostet sie unter 1.000 Euro.

Unter dem Strich ergibt sich damit ein Erschließungsbeitrag in der Spanne von 10.500 bis etwa 18.000 Euro zusammen.

Für die Verlegung von Leitungen und Rohre auf Ihrem Grundstück können Sie mit rund 1.000 Euro pro Meter kalkulieren. Darin enthalten halten sind die Tiefbauarbeiten und die Verlegungsarbeiten der Leitungen und Rohre. Steht Ihr Haus also beispielsweise sechs Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, fallen etwa 6.000 Euro für die private Erschließung an. Alles zusammen wird Sie die öffentliche und die private Erschließung also 16.500 bis 24.000 Euro kosten.

Was bei erschlossenen Grundstücken noch wichtig ist

Die Gemeinde hat bis zu vier Jahre Zeit, um über die Erschließungskosten Grundstück den Erschließungskostenbeitrag zu erheben. Meistens kommt der Bescheid aber sehr zeitnah. Steht das Haus erst einmal und wird später weiterverkauft, muss der neue Käufer in aller Regel keine Erschließungskosten mehr zahlen. Bevor man ein Haus kauft, sollte man sich aber in jedem Fall informieren, inwieweit die Erschließungsarbeiten abgeschlossen sind.

In aller Regel sind Kosten erstmalige Erschließungskosten für Ihr neues, selbst bewohntes Haus, die Sie nicht von der Steuer absetzen können. Wenn Sie das Haus aber in der Absicht errichten, es zu vermieten, lassen sich diese Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Fragen Sie dazu am besten einen Steuerberater.

Was ist zu bedenken, bevor Sie ein Baugrundstück kaufen?

Wenn Sie ein Haus bauen wollen und dafür ein passendes Grundstück suchen, sollten Sie unbedingt darauf achten, wie gut der Baugrund bereits erschlossen ist – und welche Kosten seitens der Kommune später auf Sie zukommen. Nur so können Sie entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten für die Erschließung in Ihren finanziellen Rahmen passen. Die Preise von erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von unerschlossenen.

Und dann auch noch Straßenausbaubeiträge?

Auch wenn Ihr Traumgrundstück schon voll erschlossen ist, kann es Ihnen passieren, dass noch erhebliche kommunale Folgekosten auf Sie zukommen: Mit den „Straßenausbaubeiträgen“ hält sich die öffentliche Hand schadlos, wenn sie Straßen neu gestaltet, Parkstreifen anlegt, Beleuchtung installiert oder die Kanalisation auf Vordermann modernisiert. Grundlage für diese umstrittene Abgabe ist nicht das Baugesetzbuch (BauGB), sondern das Kommunalabgabengesetz. Die Rechnungsbeträge können fünfstellig sein.

Doch der Wind dreht sich: Nach einem Volksentscheid hat Bayern die Straßenausbaubeiträge 2018 abgeschafft – und zunehmend mehr Bundesländer und Kommunen verzichten auf darauf, weil sie willkürlich wirken und schon manchen Hausbesitzer in existenzielle Not gebracht haben. Wie Ihre Gemeinde es hält, sollten Sie erfragen – ein Straßenausbaubeitrag hat aber mit ihrem Hausbau direkt nichts zu tun.

(Foto: pixelio/Rainer Sturm)