Haus ohne Eigenkapital bauen

Nicht lange sparen, sondern sofort loslegen und die gesamte Bausumme von der Bank finanzieren lassen. Diese Vorstellung klingt für Bauherren, die ein Haus ohne Eigenkapital bauen möchten, sehr verlockend. Wer mit einer solchen 100-Prozent-Finanzierung liebäugelt, sollte aber ganz genau rechnen.

Manche Banken bieten Bauherren, die ein Haus bauen, aber eine Finanzierung ohne Eigenkapital suchen, sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen für die gesamte Immobilie an. Lediglich Grunderwerbsteuer, Notar und andere Nebenkosten müssen sie dabei aus dem Ersparten finanzieren. Übernimmt die Bank sogar diese Kaufnebenkosten, spricht man von einer 110-Prozent- beziehungsweise 120-Prozent-Finanzierung.

Genau rechnen beim Eigenheim ohne Eigenkapital

Wer über eine solche Vollfinanzierung nachdenkt, sollte allerdings ganz genau rechnen und dabei auch verschiedene Optionen durchspielen. Selbst wenn das Traumhaus noch so verlockend ist, ist es in der Gesamtrechnung vielleicht doch besser, mit dem Bauvorhaben noch einige Jahre zu warten bis das nötige Eigenkapital angespart ist.

Gut zu wissen: Grundsätzlich bietet nicht jede Bank 100-Prozent-Finanzierungen an. Selbst wenn, bekommt nicht jeder Interessierte einen solchen Kredit, sondern nur Menschen mit hervorragender Bonität und einem sicheren und relativ hohen Einkommen. Außerdem hängt die Entscheidung von der Qualität und Lage der Immobilie ab. Dies wird immer im Einzelfall geprüft.

Bauen ohne Eigenkapital: Teures Vergnügen

Vollfinanzierungen sind im Kern nichts anderes als ganz normale Baukredite. Sie sind aber deutlich teurer als Finanzierungen mit Eigenkapital. Denn die Banken rechnen mit einer höheren Wahrscheinlichkeit, dass sie nicht ordnungsgemäß getilgt werden. Dieses Risiko zahlt der Kunde.

Preisbeispiel: Ein Baudarlehen über 400.000 Euro ohne jedes Eigenkapital kostet derzeit bei einem renommierten Baufinanzierer 2,15 Prozent Zinsen. Haben die Bauwilligen dagegen 100.000 Euro Eigenkapital, benötigen aber trotzdem noch einen Kredit über 400.000 Euro, zahlen sie für dieselbe Summe nur 1,51 Prozent.

Der Zinsunterschied klingt gering? Keineswegs! Vorausgesetzt, das Darlehen wird in beiden Fällen mit 1.500 Euro pro Monat zurückgezahlt, fallen für den 400.000 Euro-Kredit im zweiten Fall (mit Eigenkapital) insgesamt rund 87.000 Euro Zinsen an, im ersten Fall dagegen etwa 142.000 Euro. Das sind Zusatzkosten von 55.000 Euro beziehungsweise 64 Prozent! Außerdem verlängert sich die Laufzeit von 27 Jahren auf gut 30 Jahre.

Berücksichtigt man jetzt zusätzlich, dass man durch das Eigenkapital ja nur einen kleineren Kredit benötigt, fällt der Unterschied noch krasser aus. Hat die Baufamilie nämlich bereits 100.000 Euro Eigenkapital (25 Prozent), braucht sie ja „nur noch“ einen Kredit über 300.000 Euro, für die die Bank wie oben ebenfalls 1,51 Prozent Zinsen verlangt. Aufgrund der geringeren Kreditsumme sind die Bauherren bei einer Monatsrate von 1.500 Euro bereits nach gut 19 Jahren schuldenfrei und haben insgesamt lediglich rund 45.000 Euro Zinsen bezahlt. Bei der oben beschriebenen Vollfinanzierung wären es dagegen etwa 142.000 Euro, also mehr als dreimal so viel. Durch das Eigenkapital kann die Baufamilie also insgesamt fast 100.000 Euro sparen!

Das Beispiel zeigt: Auch wenn die Vollfinanzierung auf den ersten Blick also durchaus bezahlbar scheint, wird sie in der Gesamtrechnung meist sehr, sehr teuer.

Anschlussfinanzierung nicht vergessen

Nicht vergessen sollte man auch folgenden Aspekt. Die maximale Laufzeit bei vielen Baudarlehen beträgt 20 Jahre. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung schafft man es aufgrund der höheren Kreditsumme und den höheren Zinsen aber häufig nicht, innerhalb von 20 Jahren alles zurückzuzahlen.

In unserem Beispiel muss die Baufamilie insgesamt 30 Jahre lang 1.500 Euro pro Monat an die Bank überweisen, um die 400.000 Euro-Vollfinanzierung zurückzuzahlen. Wenn der Kreditvertrag nach 20 Jahren ausläuft, steht immer noch eine Restschuld von rund 164.000 Euro auf dem Baukonto. Für solche Summen braucht man normalerweise eine Anschlussfinanzierung, wenn man nicht in der Zwischenzeit geerbt hat oder anderweitig zu Geld gekommen ist. Doch wer weiß heute schon, ob es in 20 Jahren höhere Zinsen gibt? Wenn die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, wird die Finanzierung also nochmals deutlich teurer.

Haus ohne Eigenkapital bauen: Finanzielle Engpässe absichern

Die höhere Darlehenssumme und die höheren Zinsen bei der Vollfinanzierung bedeuten in der Praxis außerdem meist hohe monatliche Belastungen. Die muss man viele Jahrzehnte lang zuverlässig aufbringen, in unserem Beispiel 30 Jahre lang. Bis dahin sind viele Kreditnehmer im Rentenalter.

Und in drei Jahrzehnten kann viel passieren. Die Geburt von Kindern, eine Trennung, Arbeitslosigkeit, ein Unfall oder eine schwere Erkrankung. All dies bringt die sorgfältig ausbalancierte Finanzplanung schnell aus dem Gleichgewicht. Dann muss man weiterhin die hohen Raten aufbringen, obwohl das Geld dafür einfach nicht (mehr) vorhanden ist.

Vorsicht mit Restschuldversicherungen

Diese Risiken kennen natürlich auch die Banken. Vielfach bieten sie ihren Kunden zur Absicherung des Kredits eine Restschuldversicherung an. Sie zahlt, wenn man beispielsweise wegen Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit die Kreditraten nicht mehr bezahlen kann. Allerdings raten viele Verbraucherschützer von solchen Policen ab. Sie sind zu teuer und zu unsicher, da sie aufgrund zahlreicher Ausschlusskriterien oft nicht haften. Empfehlenswert sind meist eher andere Policen, beispielsweise eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder auch eine Risikolebensversicherung. Welche Variante sinnvoll ist, sollte man individuell prüfen und dabei bedenken, dass die Prämien für die Versicherung natürlich auch bezahlt werden müssen. Dieses Geld steht also nicht mehr für die Tilgung des Kredites zur Verfügung.

Dann verkaufe ich eben!

Manche Bauherren sehen diese Dinge allerdings ganz entspannt. Sie kalkulieren von Anfang an ein, dass sie das Haus bei finanziellen Engpässen eben wieder verkaufen müssen und mit dem Erlös den Kredit ablösen. Sicherlich behält ein Neubau in einer guten Lage voraussichtlich über viele Jahre seinen Wert. Dennoch sollte man auch in diesem Fall genau rechnen.

Angenommen, die geplante Finanzierung geht zehn Jahren nach dem Kauf in die Brüche. In unserem Rechenbeispiel mit der 100-Prozent-Finanzierung über 400.000 Euro, sind nach zehn Jahren erst gut 100.000 Euro zurückgezahlt, das Haus müsste dann also noch knapp 300.000 Euro einbringen, um alle Schulden zu tilgen. Ob das Haus dann tatsächlich so viel wert ist, weiß heute niemand. Vor allem, wenn eine Immobilie unter Zeitdruck oder gar per Zwangsversteigerung verkauft werden muss, ist der Verkäufer oft gezwungen, einen relativ niedrigen Preis zu akzeptieren.

Hatte die Familie dagegen Eigenkapital und deshalb nur 300.000 Euro Kredit aufgenommen, hätte sie nach zehn Jahren schon rund die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt. Dann muss das Haus „nur noch“ knapp 155.000 Euro einbringen, um den Kredit abzulösen. Und es ist natürlich viel wahrscheinlicher, dass dieser Betrag auch tatsächlich erzielt wird.

Das Risiko, am Ende ohne Haus aber trotzdem noch mit einem Berg Schulden dazustehen, wird durch das Eigenkapital also erheblich geringer.

Haus ohne Eigenkapital bauen: Laufende Kosten nicht vergessen

Wer mit einer 100-Prozent-Finanzierung liebäugelt, sollte also sehr genau bedenken, ob er die Raten wirklich über Jahre und Jahrzehnte stemmen kann – und auch will. Wer will schon jahrzehntelang jeden Cent umdrehen und auf sämtliche Extras wie Urlaub oder Ausgehen verzichten? Bei der Kalkulation sollte man außerdem berücksichtigen, dass ein Haus im Unterhalt üblicherweise teurer ist als eine Mietwohnung. Die laufenden Kosten für Versicherungen, Strom und Heizung müssen Besitzer ja noch zusätzlich zur Kreditrate bezahlen. Nicht zu vergessen sind außerdem die notwendigen Reparaturen, die innerhalb von 30 Jahren ganz sicher irgendwann anfallen werden.

Fazit beim Finanzieren ohne Eigenkapital

Auch bei einer 100-Prozent-Finanzierung gilt die klassische Grundregel einer jeden Baufinanzierung. Die Rate muss so kalkuliert sein, dass Kreditnehmer sie auf Dauer bequem bezahlen können und die Finanzierung auch bei finanziellen Engpässen wie Familiengründung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit noch zu stemmen ist.

Ein Online-Rechner, um die Belastungen in verschiedenen Varianten detailliert zu kalkulieren, findet sich unter www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

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