Wie finanziere ich ein Haus? Gut vorbereitet ins Finanzgespräch

Die Frage “Wie finanziere ich ein Haus?” bewegt alle angehenden Bauherren. Wer eine Hausfinanzierung plant, benötigt dafür den verlässlichen Rat von Fachleuten, zum Beispiel in der Bank. Trotzdem ist es überaus nützlich, wenn Sie nicht ahnungslos in diese wichtigen Gespräche gehen. Ein kleiner Guide zum Eigenkapital, Trends am Finanzierungsmarkt, staatliche Förderung – und den guten alten Bausparvertrag.

Wieviel Eigenanteil brauche ich für den Hausbau?

Eine seit langem gültige Faustregel der Baufinanzierung wird peu à peu außer Kraft gesetzt: Dass man nämlich 20 Prozent des Immobilienpreises – plus alle Nebenkosten – als Eigenkapital in die Waagschale werfen sollte. Angesichts enorm gestiegener Immobilienpreise können viele Immobilienkäufer diesen Anteil nämlich gar nicht mehr stemmen. Das ist mittlerweile aber auch nicht mehr notwendig. Denn die Faustformel stammt aus Zeiten mit niedrigeren Kaufpreisen, höheren Zinssätzen und einer kleineren Produktpalette der Banken. Heute können Darlehensnehmer mit guter Bonität und einem soliden Finanzierungsplan bis zu 100 Prozent des Kaufpreises fremdfinanzieren – besonders wenn es um selbst genutzte Immobilien geht.

Voraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist ein gutes und sicheres Einkommen, damit man den Kredit kontinuierlich tilgen kann. Insgesamt ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital aber riskant, zumal der Zinssatz wegen des höheren Ausfallrisikos spürbar höher ausfällt. Doch wie finanziere ich nun ein Haus? Die Sparkassen raten, zunächst erst einmal Geld anzusparen und empfehlen dafür eine Summe von 60.000 Euro. Zum Eigenkapital zählen übrigens auch Bausparguthaben (nur der Eigenanteil, nicht die Darlehenssumme), Lebensversicherungen, Wertpapiere und etwa ein eigenes Baugrundstück.

Wie finde ich den richtigen Finanzierungspartner?

Der erste Weg in Sachen Baufinanzierung führt naturgemäß zur Hausbank. Man kennt sich, die eigene finanzielle Situation ist dem Gegenüber bekannt, und es gibt natürlich einen Vertrauensvorschuss. Aber setzen Sie trotzdem auf einen Wettbewerb um Ihre Unterschrift, der kann Ihnen viel Geld sparen! Holen Sie unbedingt auch bei mehreren anderen Kreditinstituten Angebote ein – und vergleichen Sie diese sorgfältig miteinander. Womöglich benötigt Ihre Hausbank ja genau diesen kleinen Augenöffner, um ihr erstes Angebot nachzubessern.

Als Alternative empfehlen sich unabhängige Baufinanzierer wie Interhyp, Dr. Klein oder andere. Diese Unternehmen reklamieren für sich, dass sie automatisch die besten Angebote von hunderten Banken herausfiltern und damit Preisvorteile erzielen. Und nicht zuletzt schaffen Vergleichsportale auch für Laien eine gewisse Transparenz. Es lohnt sich also, den Markt der Möglichkeiten skeptisch zu sondieren, wenn man bei der Hausfinanzierung nicht Tausende Euro zu viel ausgeben will.

Richtig tilgen: Schuldenfrei vor dem Renteneintritt

Die weiterhin sehr günstigen Zinsen erleichtern es Bauherren, ihren Schuldenberg schon von Anfang an effektiv abzutragen. Wenn das von der Bank geliehene Geld nur ein Prozent pro Jahr kostet, kann man mit sportlichen Tilgungsraten wie etwa 3 Prozent loslegen, mit zwei großen Vorteilen:

• Sie zahlen Ihr Haus in einem kürzeren Zeitraum ab.
• Sie zahlen unter dem Strich insgesamt weniger Zinsen, denn jeder getilgte Euro verursacht für den Rest der Laufzeit keine Zinsen mehr.

Darum kommt der Höhe der anfänglichen Tilgung eine erhebliche Bedeutung zu: Sie legen damit erstens fest, welche finanzielle Last Sie für die Dauer der Zinsbindung Monat für Monat schultern müssen oder wollen. Und Sie bestimmen zweitens, ob das Haus nach 20, 30 oder erst 40 Jahren Ihnen gehört – und nicht mehr der Bank.

Die Faustregel macht es deutlich:

Bei der Finanzierung spielt das eigene Alter eine wichtige Rolle. Die Gesamtlaufzeit Ihres Hauskredits sollte spätestens mit dem Renteneintritt enden – gern auch ein paar Jahre früher. Wer also mit 30 Jahren baut, kann sich mehr Zeit lassen und eine niedrigere Tilgung leisten, als einer, der erst im Alter von 45 eine Hausfinanzierung beginnt.

Der Tilgungsrechner

Wer keinen Mathematik-Leistungskurs absolviert hat, stand den Kalkulationen von Bankern und Immobilienmaklern früher recht wehrlos gegenüber. Das hat sich geändert. Im Internet gibt es zahlreiche Tilgungsrechner, an denen Sie jedes mögliche Szenario für die Finanzierung durchspielen können. Aus Ihrem Darlehensbetrag, dem Sollzinssatz und Ihrer anfänglichen Tilgung ermittelt der Tilgungsrechner die monatliche Rate. Dabei können Sie unterschiedliche Tilgungsstrategien variabel ausprobieren und miteinander vergleichen.

Außerdem gibt der Tilgungsrechner gegebenenfalls die Höhe Ihrer Restschuld nach Ende der Zinsbindung an. Bleibt nach Ende der Zinsbindung eine Restschuld? Dann kalkuliert der Tilgungsrechner auch, wie lange Sie bei gleichbleibendem Sollzins brauchen, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. So gehen sie in die Kreditgespräche mit Ihrer Bank dann einigermaßen auf Augenhöhe.

Wann ist mein Haus abbezahlt?

In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase gilt bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro für die anfängliche Tilgungsrate diese Faustregel für jeweils eine jährliche Tilgungsrate.

• 1 Prozent → Haus ist abbezahlt nach 48 Jahren
• 2 Prozent → Haus ist abbezahlt nach 33 Jahren
• 3 Prozent → Haus ist abbezahlt nach 23 Jahren
• 4 Prozent → Haus ist abbezahlt nach 16 Jahren

Beispiele berechnet für einen Kreditzins von 1,00 Prozent

Lohnt sich Bausparen noch?

Von diesem Jahr an können Bausparer mit einer höheren Wohnungsbauprämie rechnen. Zugleich hat der Bund die Weichen gestellt für höhere Einkommensgrenzen. Mit diesen Neuerungen erweitert sich der Kreis der Berechtigten deutlich:

Mehr Prämie, höhere Obergrenzen

Die staatliche Wohnungsbauprämie steigt: Pro Jahr sind nun nicht mehr 8,8 Prozent sondern 10 Prozent der jährlichen Einzahlungen von 700 Euro für Singles und 1.400 Euro für Verheiratete förderfähig. Das bedeutet: Auf die gezahlten Beiträge legt der Staat noch einmal 70 Euro beziehungsweise 140 Euro drauf – pro Jahr. Ein spürbarer Anstieg von den bisherigen Prämien 45,06 beziehungsweise 90,11 Euro.

Um die Wohnungsbauprämie zu kassieren, darf das Einkommen bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten – doch die sind jetzt kräftig erhöht worden: Bei Ledigen von 25.600 auf 35.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen, bei Verheirateten von 51.200 auf 70.000 Euro. Für Familien mit Kindern gelten noch höhere Obergrenzen. Die Wohnungsbauprämie können Sie allerdings nur dann beantragen, wenn Sie Ihren Bausparvertrag auch zum Bau oder Kauf einer Immobilie (oder zur Modernisierung) nutzen. Auch wer Anteile an einer Wohnungsgenossenschaft kauft, kann die Prämie beantragen.

Die Bausparkassen begrüßen die Gesetzesänderung. „Für normalverdienende Haushalte wird es wieder leichter, sich einen Lebenstraum zu erfüllen“, sagt Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen, dem Handelsblatt. Die Verbraucherzentralen hingegen sind nicht so sehr vom Nutzen überzeugt. „Mit der Wohnungsbauprämie lenkt der Staat den Vermögensaufbau vor allem in Bausparverträge, die jedoch aktuell bis zur Zuteilung negative Renditen aufweisen“, meint etwa Niels Nauhauser von der Stuttgarter Verbraucherzentrale. Wer auf anderem Weg Vermögen für ein Eigenheim anspart, erhalte die Förderung nicht, so die Kritik.

Tatsächlich ist die Überlegenheit des Bausparvertrags gegenüber dem Bankkredit wackelig geworden. Bleiben die Zinsen langfristig niedrig, bietet das Hypotheken-Darlehen Vorteile; steigen die Zinsen dagegen merklich an, liegt man mit einem Bausparvertrag besser. So bleibt als Plus des Bausparens immerhin die Gewissheit: Sparer sichern sich für lange Zeit stabile und verlässliche Zinssätze und sind während der gesamten Anspar- und Darlehenszeit vor Überraschungen an den Kreditmärkten sicher.

Öffentliche Förderung und Eigenleistung

Verschiedene Förderprogramme greifen Eigenheimbesitzern finanziell unter die Arme. Das kann etwa die Wohnungsbauprämie im Rahmen eines Bausparvertrags sein (siehe links) oder eine Arbeitnehmersparzulage. Es kann aber auch eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sein für Maßnahmen, die Energieeffizienz oder den Wohnkomfort einer Immobilie steigern. Außerdem vergeben die Förderbanken der meisten Bundesländer zinsgünstige Darlehen an Bauherren. Gefördert werden bevorzugt Familien mit Kindern oder mit einem behinderten Familienmitglied.

Eigenleistung einbringen

Mit einiger handwerklicher Begabung können Sie Arbeiten an Ihrem Haus selbst durchführen. Banken bewerten Ihr „Do-it-yourself “ dann mit bis zu 30.000 Euro als Eigenleistung, sodass sich der Darlehensbetrag um diese Summe verringern lässt. Nützlich kann es auch sein, sich mit anderen Bauherren im Freundeskreis zusammenzutun und gegenseitig Hilfestellung beim Bau zu leisten.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Über neun Millionen Wohnungen hat Deutschlands Marktführer, die Bausparkasse Schwäbisch Hall, seit 1948 mitfinanziert. Was wie ein Auslaufmodell aus dem fernen 20. Jahrhundert klingt, ist auch heute noch populär. Die Idee: Man spart zunächst über mehrere Jahre etwa die Hälfte der Bausparsumme an; die andere Hälfte gibt es dann als zinsgünstiges Darlehen. Üblich sind Ansparzeiten von sieben bis zehn Jahren. Entsprechend lang sind auch die Darlehenslaufzeiten. Es handelt sich also um eine Mischform von Sparvertrag und Immobilienfinanzierung. Sondertilgungen sind in der Regel in jeder Höhe und kostenlos möglich. Und Bausparer kommen in den Genuss der erhöhten Wohnungsbauprämie; auch Wohnriester ist möglich.

Aktuelle Finanzierungstrends

Darlehenssummen steigen immer weiter: Die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebrochen. Die Folge: Auch die Preise gehen weiterhin nach oben. Im Oktober 2020 nahmen Immobilienkäufer und Bauherren im Schnitt 296.000 Euro auf, wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung errechnete. Ein Jahr zuvor betrug die durchschnittliche Darlehenshöhe noch 262.000 Euro – ein Anstieg um stolze 13 Prozent.

Standardrate auf Allzeittief: Sie macht Darlehen langfristig vergleichbar. Die Parameter: Kreditsumme 150.000 Euro, 2 Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und 10 Jahre Zinsbindung. Diese Standardrate sank im Oktober 2020 auf den tiefsten je ermittelten Wert: 376 Euro. Zum Vergleich: Im Oktober 2019 lag sie noch bei 399 Euro.

Kreditnehmer tilgen zügig: Die günstigen Zinsen erlauben eine hohe Tilgung, davon machen viele Bauherren Gebrauch: Die anfängliche Tilgung lag im Oktober 2020 bei durchschnittlich 2,78 Prozent, deutlich höher als noch vor zehn Jahren (1,86 Prozent).

Längere Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung bedeutet zwar einen höheren Zins. Dafür steigt die Planbarkeit, was viele Bauherren zu schätzen wissen. 2014 lag die Zinsbindung in der Regel unter zwölf Jahren, Ende 2020 bei durchschnittlich 13 Jahren und 7 Monaten.